Výška hypotéky na kúpu nehnuteľnosti sa líši v závislosti od typu nehnuteľnosti aj od bonity žiadateľov o hypotéku. Z tohto dôvodu sa problematike venujeme vo viacerých častiach. V tejto časti si povieme veci, s ktorými sa pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku možno stretnúť a na čo si treba dať pozor. 
Táto časť je zároveň vhodná aj pre predávajúcich, aby ste si vedeli s nimi lepšie vykomunikovať veci, ktoré budete spoločne absolvovať.

Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou

V súčasnosti je značná časť predávaných nehnuteľností zaťažená nejakou ťarchou. Banky vedia poskytnúť hypotéku na kúpu nehnuteľnosti s ťarchou banky za predpokladu, že existujúca hypotéka bude splatená hypotékou kupujúceho. Druhá možnosť je, že kupujúci prevezme hypotéku predávajúceho alebo si vyrieši hypotéku v tej istej banke. 

Ak je na liste vlastníctva nehnuteľnosti v časti "C" ťarcha nebankovej spoločnosti, fyzickej osoby resp. je na LV akékoľvek záložné právo okrem záložného práva ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome, záložného práva banky, stavebnej sporiteľne, Štátneho fondu rozvoja bývania alebo mesta, žiadna banka nebude schopná/ochotná poskytnúť hypotéku kupujúcemu do doby kým sa ťarcha nevymaže. V niektorých prípadoch je možné schváliť kupujúcemu hypotéku na kúpu takejto nehnuteľnosti s podmienkou uvoľnenia peňazí z hypotéky až po zápise záložného práva financujúcej banky a výmaze ťarchy, ktorú banka neakceptuje (napr. ekzekúcie, právo dožitia...).

Pri ťarche akceptovateľných veriteľov je potrebné banke predložiť k schvaľovaniu hypotéky informatívny zostatok vyplácaného úveru. K čerpaniu hypotéky je potrebné predložiť veriteľom vypracované vyčíslenie zostatku vyplácaného záväzku s presnou sumou, číslom účtu a variabilným symbolom kde má byť suma vyplatená. Niektoré banky ešte vyžadujú aj súhlas so zápisom záložného práva pre financujúcu banku resp. prísľub, že po splatení pohľadávky zabezpečia výmaz záložného práva. Prísľub je úplnou zbytočnosťou (ktorá je naviac aj spoplatňovaná) nakoľko zákon bankám nariaďuje po splatení záväzku zabezpčiť bezodkladný výmaz záložného práva. 
Veľmi dôležitou je v celom procese aj správne vypracovaná kúpno-predajná zmluva, ktorá bude zahŕňať všetky nevyhnutné kroky v správnom poradí, aby nedošlo ku komplikáciám pri uvoľňovaní peňazí z hypotéky.

Kúpa nehnuteľnosti bez ťarchy

Ak sa na hypotéku kupuje nehnuteľnosť bez ťarchy nie je dôvod riešiť žiadne doklady naviac avšak aj tu je dôležité mať vypracovanú kúpno-predajnú zmluvu v súľade s podmienkami financujúcej banky.
Pre úspešné zrealizovanie obchodného prípadu sa niekedy treba vcítiť do kože predávajúceho, ktorý nezaťaženú nehnuteľnosť predáva - možno nikdy nemal ťarchu na nehnuteľnosti a v banke bude mať podpisovať žáložné zmluvy, ktorými sa zapíše ťarcha (resp. bude prebiehať konanie zápisu záložného práva banky) na jeho nehnuteľnosť a on ešte nedostal peniaze. Na strane druhej sa predávajúci musí vcítiť do kože kupujúceho ak je značná časť kúpnej ceny hradená z vlastných finančných prostriedkov nakoľko prevod vlastníctva chvíľu trvá.

Kúpa nehnuteľnosti s vecným bremenom

Vecné bremeno (napr. Právo dožitia...) na liste vlastníctva nie je akceptované.

Reálne riziká 

Reálne riziká v procese kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky sú pre obe stany. 

Kupujúci

Kupujúci je v riziku, že ak zaplatí zálohu za rezerváciu bytu realitnej kancelárii a nepodarí sa mu z nejakých dôvodov vybaviť hypotéku tak záloha mu nebude vrátená za odstúpenie od zmluvy. Nie všetci v realitách sú však chrapúni a vedia do zmluvy zahrnúť formuláciu, ktorá by v prípade neposkytnutia hypotéky znamenala vrátenie zálohy okrem sumy, ktorá by bola reálnym výdavkom hradeným z rezervačného poplatku - napr. vypracovanie návrhu kúpnej zmluvy alebo znaleckého posudku (teda za predpokladu, že si znalecký posudok klient neplatil sám - dnes väčšina realitiek účtuje stále viac a dáva stále menej).
Niektoré realitné kancelárie na klientov tlačia, že ak nechcú zložiť rezervačný poplatok musia využiť služby "ich hypotekárneho makléra" a dôraz kladú na kvalitu toho človeka, pričom hlavnou motiváciou je zväčša fakt, že majú províziu aj z toho, ak si kupujúci vezme hypotéku prostredníctvom "ich" hypotekárneho brokera. Smola je, že väčšina z nich sa v hypotékach v skutočnosti nevyzná, nikdy nepracovali v banke a nekomunikovali so schvaľovateľmi. Rizikom teda je neobjektívnosť a nedostatočná kompetentnosť takého človeka. 

Predávajúci

Predávajúci je v riziku, že kým klient nemá schválenú hypotéku, z obchodu môže padnúť... To však zväčša nie je žiadna pohroma ak sa to zistí za krátky čas, preto namiesto doťahovania sa za rezervačný poplatok spolupracujte. Ako žiadateľ si dajte vypracovať znalecký posudok a ako predávajúci spolupracujte pri obhliadke henhuteľnosti znalcom. Odmenou pre obe strany bude skorá informácia z banky k výške hypotéky, ktorú kupujúci môže dostať. 

Všeobecné riziko

Všeobecným rizikom môže byť zle vypracovaná kúpno-predajná zmluva (Zmluva o budúcej zmluve...), ktorá nezohľadňuje podmienky/požiadavky banky čo môže ovplyvniť podmienky schválenia hypotéky. Druhým rizikom je nesúľad právneho a skutkového stavu nehnuteľnosti, ktorý môže spôsobiť prieťahy a v neposlednom rade môže byť bankou znížená hodnota nehnuteľnosti čo v prípade, že klient/kupujúci potrebuje 100% hypotéku môže zmariť celý obchod. 

Realitný maklér

Realitný maklér je tiež veľmi často článkom, ktorý vytvára napätie a nedôveru medzi predávajúcim a kupujúcim. Veľmi často sa stáva, že maklér zo seba robí hrdinu, ktorého keby nebolo tak sa predávajúci ani kupujúci nikdy nedohodnú. Toto sú však iba veľmi zlý obchodníci, ktorí naviac využívajú nátlakové metódy.

Rady na záver

Dobrou radou pre predávajúceho je - dajte šancu kupujúcemu nechať si predschváliť hypotéku lebo na to potrebuje 2 až 7 dní (v závislosti od banky a obdobia) a potom sa začnite venovať nejakej zmluvnej viazanosti.
Dobrou radou pre kupujúceho je - dajte si na schvaľovanie hypotéku aj do banky, ktorá je schopná v čo najkratšom čase dať záväzné stanovisko k podanej žiadosti o hypotéku. Keď budete mať schválenú hypotéku a nebude sa Vám pozdávať jej výhodnosť, už sa môžete s istotou zmluvne zaviazať ku kúpe a popritom aj hľadať výhodnejšiu hypotéku - horšie to nebude :o)
Ak kupujúci s predávajúcim komunikuje otvorene a vždy dodržia čo si na začiatku povedia nie je dôvod skladať zálohu - veď nejde o zálohu, ale o zrealizovanie celého obchodu a každý dobre vie, že obchod lepšie prebieha bez nátlaku.

Rekapitulácia

Nehnuteľnosť

Záložné právo (ťarcha) na LV - Predávaná/kupovaná nehnuteľnosť môže mať na liste vlastníctva ťarchu banky, Stavebnej sporiteľne, Štátneho fundu rozvoja bývania alebo mesta, za predpokladu, že sa záväzky budú vyplácať. Iné ťarchy ani vecné bremená na nehnuteľnosti nesmú byť.
Hodnota nehnuteľnosti - V snahe získať čo najviac peňazí z hypotéky nemá zmysel umelo navyšovať hodnotu nehnuteľnosti lebo v banke ju môžu ponížiť na sumu, ktorá nakoniec nepostačí ani na samotný účel kúpy nehnuteľnosti. 

Kupujúci

Kým nie je hypotéka schválená nie je 100% istota získania peňazí. Čo môže ovplyvniť rozhodnutie banky hypotéku neposkytnúť:

• negatívny záznam v úverovom registry
• nedostatočná výška preukázateľných príjmov
• nevhodná nehnuteľnosť ako predmet zabezpečenia alebo nedostatočná hodnota nehnuteľnosti

V prípade, že kupujúci nežiada hypotéku na 100% kúpnej ceny, je potrebné najskôr uhradiť časť kúpnej ceny z vlastných prostriekov. V tejto fáze, hlavne ak ide o vyššiu sumu sa zväčša robieva okrem vkladu záložného práva v prospech banky aj vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Predávajúci

Predávajúci nemusí mať fóbiu, že nedostane peniaze z hypotéky. Aby mal predávajúci lepší pocit istoty je možné urobiť niekoľko vecí: pri podpise záložných zmlúv si skontroluje čísla účtov kam má banka poslať peniaze z hypotéky kupujúceho - čísla účtov musia byť uvedené aj v kúpno-predajnej zmluve.
V prípade ak sa z hypotéky kupujúceho vypláca aj záväzok predávajúceho je potrebné skontrolovať čísla účtov, variabilný symbol a sumu aj vo vyčíslení zostatkov úveru.
Čísla účtov sa dajú skontrolovať iba v prípade, že sa v banke kupujúceho vypĺňa príkaz na uvoľnenie finančných prostriedkov z hypotéky. Ak sa takéto tlačivo nevypĺňa tak banka peniaze automaticky vypláca na čísla účtov v kúpnej zmluve a na prípadnom vyčíslení vyplácaného úveru.
Ďalšou poistkou predávajúceho môže byť, že vklad vlastníckeho práva sa bude robiť na kataster až po uhradení celej kúpnej ceny. Toto je asi najväčším napätím pre obe strany. Kupujúci má zaplatiť značnú časť peňazí z vlastných prostriedkov a predávajúci má začať konanie prevodu nehnuteľnosti a ešte nemá všetky peniaze.

Dobrá správa

Dobrou správou ja, že bezpečný prevod nehnuteľnosti kupovanej prostredníctvom hypotéky bezplatne môžu zabezpčiť nezávislí špecialisti na hypotéky. Ich hlavným poslaním je spokojnosť klientov a bezpečné dotiahnutie obchodného prípadu do úspešného konca. Kupujúcemu ako aj predávajúcemu vie vysvetliť všetky kroky, ktoré v jednotlivých prípadoch môžu byť. Naviac vďaka jednému stretnutiu bude jasný predpoklad úspešnej realitácie obchodu, ktoré bude vychádzať z riešení vo všetkých bankách. Vyplňte anonymne formulár Efektívne na hypotéku a my Vám bezplatne pomôžeme so získaním najvýhodnejšej hypotéky aj s bezpečným prevodom nehnuteľnosti.